Crédit immobilier : la moitié des banques anticipent une baisse de la demande

La hausse des taux a conduit l’an dernier à exclure mécaniquement 12 % des dossiers finançables, hors effet prix de l’immobilier. Plus de la moitié des emprunteurs sont d’anciens propriétaires qui revendent.

L’atterrissage en douceur, cette fois, est bien là. Selon les chiffres de la Banque de France, la production de crédits immobiliers a baissé de 5,4 %, à 146,1 milliards d’euros, en 2007, marquant des paliers à la baisse successifs. Après une progression en début d’année, elle est passée de 155,3 milliards d’euros en février à 149,2 milliards en juillet, puis 147,7 milliards en octobre en cumul sur douze mois.
Mais les banques sont formelles. Au dernier trimestre, et malgré la crise, 93,9 % des établissements de crédit interrogés par la banque centrale assurent n’avoir pas durci leurs critères d’octroi de crédit, et ce alors même qu’elles envisageaient de le faire.
Il y a, d’abord, un facteur mécanique : la hausse des taux. L’an dernier, les taux ont augmenté de 0,65 %. « Cette seule hausse conduit à exclure 12 % des dossiers finançables », indique Geoffroy Bragadir, fondateur du courtier Empruntis. Un ménage qui gagne 7.500 euros nets par mois et qui aurait repoussé d’un an l’achat d’un appartement de 65 m2 à Paris devrait débourser en janvier 455.000 euros (contre 443.625 euros en janvier 2007). Or, au taux de 4,9 % (4,25 % en janvier 2007) sur vingt-cinq ans, il dépasse le taux d’effort autorisé habituellement par les banques (35 % au lieu de 32 %). Ce ménage devra, dans ce cas, soit emprunter sur trente ans, soit perdre 6 % de surface.

Hausse des apports personnels

L’exemple est plus probant encore pour un couple qui gagne 3.000 euros nets par mois et qui souhaitait s’acheter une maison en province à 195.000 euros. De 4,3 % son taux sera passé, entre-temps, à 5,4 % sur vingt-neuf ans pour 200.000 euros, faisant basculer son taux d’effort à 38 %. Il doit alors soit emprunter à cinquante ans à 5,5 %, soit perdre 12 % de surface.
Ensuite, les ménages eux-mêmes ont réduit leur demande. Effet ou non de cette hausse des taux, près d’un tiers des banques font état de la poursuite du recul du nombre des dossiers au cours du dernier trimestre 2007, et plus de la moitié anticipent un nouveau fléchissement ces trois premiers mois, selon la Banque de France. Le marché bascule dans un marché de « revente ». Selon Michel Mouillart, responsable de l’Observatoire Crédit Logement-CSA, « plus de la moitié des acheteurs immobiliers aujourd’hui sont d’anciens propriétaires ». La hausse de la part des apports personnels en témoigne.
Selon l’Observatoire, le coût des opérations a augmenté successivement de 7,9 % puis de 4 % en 2006 et 2007, mais dans le même temps l’apport personnel moyen a crû de 10,6 % et 6,6 %. Jusqu’à présent, sa progression avait toujours été inférieure à celle du coût des opérations. Pour Michel Mouillart, il n’y a cependant « pas d’inquiétude à avoir sur la demande. Si l’offre suit, le marché se comportera bien. » Selon la Banque de France, plus des deux tiers des banques prévoient de laisser leurs critères d’octroi inchangés.